二手房个人所得税和营业税的问题-阳光热线问政平台

尊敬的地税局领导！您们好！我是一名新莞人。在虎门镇龙泽居小区买了一套二手房。因为市场行规，卖家的的营业税，个人所得税都是我们买家来付的。而我现在是第一次买房，根本就不知道什么营业税，个人所得税多少，怎么计算等等，于是就签了合同，交了定金。但是后来在税务局查到了，这套房的地税系统里面的价格才271751（显示日期为2005年）, 但是业主在2005年买的时候实际是花了50多万买的。而且可以在小区里面随便问问，2005年用地税系统里的价格271751块买龙泽居158.31个平方米的房子那是不可能！而现在过去有10多年了，业主之前的税票全丢失了，所以业主的实际购买价50多万提供不出税票，导致我买房的个人所得税就有差不多9万，营业税有差不多3万的样子。总共约为12万。这是我们小加工厂辛辛苦苦一年的收入，这套房子的基本状况如下: 1> 这套房的建筑面积共158.31平方米,2005年实际购买价房款是47万，连同税收一起是50多万买的. 契税上显示的实际面积不是实际的158.31平方米,而是138平方米。上面的契税显示的缴纳额是4050元.契税上房产的价格是显示是211751元, 房产为母亲与儿子共有房产。 2> 在2008年，母亲把自己房产证上的一半面积79.15平方米赠予给儿子，赠予时候儿子契税上显示的价格为298300元(这个价格是房产面积的一半158.31/2=79.15平方米的价格)，因为契税上面记载的面积是79.15平方米. 如果整套房产的价格的话就是298300*2=596600元 3>这套房产是豪华装修，装修花了30万(如果不信可以现场踏勘),当初业主在装修时是找私人装修公司装修的，所以没业主也没有装修发票提供. 4> 这套房产证已经过了5年. 现我的问题如下: 1> 这套房产在计算营业税个个人所得税时能否以在赠予的价格596600作为原价? 因为一手价格271751元在2005年买158.13平方米龙泽居的房子是不可能的，而且业主向我承诺是50多万买的。所以以尊重事实实际情况出发，596600还是比较符合2008年赠予时的市场行情价的，因为上一次赠予的价格就已经体现了原来价格。 2> 在计算个人所得税时，第一手纳税的契税4050元和第二次赠予时纳

阳光热线网络问政平台：编号120466来信收悉，现就相关问题简要回复如下：一、计税依据根据《关于启用东莞市存量房交易计税价格评估系统的公告》（东府〔2012〕40号）的规定，从2012年3月31日起，在东莞市范围内正式启用东莞市存量房交易计税价格评估系统。评估系统首先应用于对住宅和车位类的存量房交易价格进行评估。地税部门通过将纳税人自行申报的交易价格与存量房交易计税价格评估系统自动生成的评估结果进行比对，按照孰高原则确定计税价格，并以此为依据征收存量房交易环节的各项税费。二、个人所得税凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。如仍有疑问，欢迎致电东莞地税纳税服务热线12366-2咨询。东莞市地方税务局 2015年4月1日

东莞阳光网“今日东莞”英文网普法网

知东莞App
东莞广播电视台
微信公众号
东莞阳光网微博
东莞阳光网
微信公众号
东莞电台
微信公众号
莞视频微博
民生视点
微信公众号