厚街万科臻山悦花园楼盘预售高价备案问题

新莞人666 来自：未知 发布日期2021-10-14 11:05:21 状态： 已回复 编号：306110

处理用时：17天20小时41分

东莞市住建局：
9月30日，贵局发布了东莞商品住房价格地图，对新楼盘限价作出指导；10月8日，贵局发布了东莞首批二手楼盘交易参考价格，对二手房交易作出指导。10月13日，厚街万科臻山悦花园楼盘拿到预售，该楼盘是东莞“802新政”的调控政策具体措施落地后，首批拿到预售的新楼盘，具有风向标意义。但是该楼盘拿到的预售备案价远远超出该区域的房价地图标识价格和同地段二手房交易参考价格：
一、厚街万科臻山悦花园楼市地处厚街镇中心城区，根据东莞商品住房价格地图标识，该区域标识新房价格为2万9千6(精装修交付标准)，而万科臻山悦花园楼盘毛坯房备案均价达到3万8千7！毛坯房价格竟然比精装交付新房指导价格还高出了足足30%！
二、同地段二手房楼盘中，鼎盛中环银苑楼盘离臻山悦楼盘最近(同处厚街镇中心城区，直线距离仅600米)，而根据10月8日贵局发布的首批二手房交易参考价格，中环银苑的二手房交易参考价仅为2万1千7，而臻山悦毛坯房备案价达到3万8千7，臻山悦毛坯房备案价足足比中环银苑二手房交易参考价高出78%！
三、根据4月29日贵局发布的“关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知（东建房〔2021〕4号)”的要求，新建商品住房项目申请办理预售许可或现售备案的，应根据可售楼面地价、合理建安成本、合理销售管理成本、应交税费、合理利润等因素，合理制定新建商品住房销售价格，并在申请办理预售许可或现售备案前向市住房城乡建设局申报。其中，新房价格中最大的成本为可售楼面地价，而厚街万科臻山悦花园楼盘地块的拍得的可售楼面价为1万8每平米；而建安成本方面，多层普通商品房，建安成本大约在1200元每平米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元每平米左右，即使臻山悦花园按照豪宅盘标准建设，建安成本应该也不过是2千元每平米左右。也就是臻山悦楼盘建设的硬件成本在2万元每平米左右。臻山悦花园楼盘的毛坯房单价是3万8千7每平米，那么这高出来的1万8千多块钱每平米的价格，是政府收取了高额税费？还是给开发商预留了丰厚的利润？这样的预售高价备案又是如何通过贵局的审批的呢？
最后，请贵局公布厚街万科臻山悦花园楼盘预售备案价的构成(可售楼面地价、合理建安成本、合理销售管理成本、应交税费、合理利润等分别是多少？)，以供广大市民群众监督。

关于阳光热线网络问政平台
306110号投诉的回复
尊敬的市民：
您通过阳光热线网络问政平台的投诉收悉。关于您反映“厚街万科臻山悦花园楼盘预售高价备案”的问题，经研究，我局回复意见如下：
一、关于您反映新建商品住房备案价格与房价地图有差异的问题。我局于2021年9月30日首次发布“东莞房价地图”时，已在发布通知明确，地图中标识价格是作为未来住宅用地限房价出让的重要参考，为房地产开发企业在下来土地竞拍前核算经济成本提供参考，引导开发企业理性拿地，从源头稳定市场预期。房价地图并非作为发布前在建待售新建商品住房的“限价”依据，更多是作为建立房价地价联动机制的一个探索举措。下来，我局将进一步加强监测统计和研判分析，逐步完善房价地图与价格指导之间的科学衔接。
二、关于您反映二手住房交易参考价格与新建商品住房价格备案有差异的问题，我局于2021年10月8日首次发布的二手住房交易参考价格，综合考虑了二手住房网签交易价格、税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等多重因素，与新建商品住房价格指导原则、标准不一样。关于新建商品住房价格指导，详见以下第三点。
 三、关于您反映某楼盘价格备案高的问题。根据《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》（东建房〔2021〕4号），通过招拍挂取得土地的新建商品住房项目，自本通知施行之日起首批首次申请办理预售许可或现售备案的，应根据可售楼面地价、合理建安成本、合理销售管理成本、应交税费、合理利润等因素，合理制定新建商品住房销售价格，并在申请办理预售许可或现售备案前向市住房城乡建设局申报。经核实，万科臻山悦花园项目于2021年3月9日竞得地块，根据土地出让协议，开发企业须配建无偿移交政府的物业较多（包括配建安居房、回迁物业、配建小学等），项目可售计容建筑面积仅占项目计容总建筑面积 44%左右，客观上导致该项目市场化商品房的开发成本较高。
下来，我局将会同相关部门，加强各类政策综合评估研判，适时优化完善相关政策。如您想进一步了解我市房价相关政策，建议您登录东莞市住房和城乡建设局官网（http://zjj.dg.gov.cn）通知公告栏查询，同时您也可以致电我局房管科进一步咨询（22207339）。

东莞市住房和城乡建设局
                             2021年10月29日

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  爱莞市民11-12

  提高配建压缩可建房数量，真是高水平推升房价。

  来自：未知

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  天生怕麻烦11-12

  1、万科臻山悦备案是在802新政出台前的，所以完全不影响；2、二手房指导价影响的是银行贷款政策，跟招拍挂一级土地市场取得的一手房交易无关；3、企业开发成本不限于建安成本，且建安成本正常区间应该在2500元平方米，远不止“建安成本大约在1500~1800元每平米左右”；4、此项目拿地成本涉及（1）土地征地补偿（2）补交地价款（3）配建安居房、回迁物业、配建小学等（官方回复清晰不再赘述）（4）间接开发费、销售费用、利息成本等等。综上所述，一手房价格在3W8左右完全有可能。请这位新莞人666接受现实，若条件符合可考虑政府大力推出的三限房。

  来自：未知

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  冰山夏日11-07

  11月05日虎门未来之光备案价3.8万，开盘2小时内230套房源秒光，建议你去投诉认购者为什么这么有钱，还有反省自己为什么穷。

  来自：未知

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  用户iEeWwx11-03

  建议楼主继续问政该问题，直至住建局公开备案价定价依据

  来自：未知

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  timg11-02

  基本都是政府物业，当地村民分配建筑物不到政府10%，还需要支付建筑成本，只是政府无需支付！

  来自：未知

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  冰山夏日11-01

  里面有5栋是镇里面的安居房，如果你是人才，可以申请，如果是*****那就免了！康华云溪里面也有5栋安居房。

  来自：未知

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  银银银银11-01

  这回复。。。。的意思。。。是二手房参考价，就是“我发我的价，你定你的价”。。。的意思吗？至于第三点的话：dddd

  来自：未知

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  东莞农民工00711-01

  胆大包天，契而不舍的支持指导价，房住不炒，违规就上报。

  回复 vgj$&@g(来自：未知)：房地产是经济压舱石，支持房地产快速健康成长。。

  来自：未知

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  东莞农民工00711-01

  免费建？地呢

  回复 别具一格(来自：未知)：听闻社个楼盘实际就占地6万，其它4万平 建 的是给村民的安置房，给村里人免费建 的，相当于把村民这部分的建房成本加在了新房上面，给厚街有钱人准备的，杀富济穷，不是普通老百姓的份呀，真正把党的号召共同富裕完全体验，。

  来自：未知

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  附近村民10-28

  再不回复，项目都要开卖了

  来自：未知

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