东莞推进关于非住宅商品房去库存的提议-阳光热线问政平台

尊敬的市领导你好。我想提个建议。目前东莞存量商业非住宅产品（俗称：商业公寓）库存量非常巨大，而前几年购买了此类产品的市民不在少数，这已经是一个社会问题，且近几年市政府在政策打击这类不动产上面非常严格，造成这类不动产业主非常恐慌和迷茫。n 在税费上：原来税率政策在商业非住宅不动产的各项税率是考虑增值差额来计税和评估价固定比率2种可选来计税，房产税费新政后，变成现在的各项税种采取统一评估价比率计税，综合加起来15%的评估价税率，以前还可以选择原价售出，现在直接评估价扣除15%，这是一个非常恐怖的税收交易成本。n 在政策上，政府打击新建商业公寓的增量项目，这一点支持，但是基本把存量商业公寓带上一条无法交易的市场舆论当中。n 我认为历年来东莞政府对于商业不动产的税率减免上面基本没有优惠政策，这也使商业不动产在交易环节成本巨大，实体经济（商铺）难以流通，也是造成实体经济低迷的一个原因。就目前已购买东莞存量公寓的市民数目不是一个小数目，且大部分人是真真实实居住需求的，东莞政府应该重视这一部分群体，去引导，去改善，而不是通过提高税费和限制政策去提高交易成本，没有正确去引导存量商业公寓项目走向良性的道路，一直在交易提高成本，和政策打击流通的路上越来越远。已知比较好的一点是，东莞市新政允许非住宅商业公寓转保障房路线上走，但在交易环节高成本始终是不肯让利于民。参考湖南省住建厅等六部门联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》里，湖南省政府对于存量商业性质不动产上提出了降低商业不动产税费，转保障性住房，改民电民水等具体政策落实，都提现了湖南省政府对存量非住宅产品和市民的重视。作为东莞市民，我承诺我购买非住宅不动产是用于正常合理合法的居住需求，我希望东莞市政府不在继续打压这一类产品了，真的非常恐慌，15%的恐怖交易成本加上政策打压，这基本判了购买商业不动产的居住市民死刑，苦不堪言。在盘活不动产交易上不应该只重视住宅不动产而忽略商业不动产正常的居住需求，希望市领导真真切切为民能给出回复，谢谢。

尊敬的纳税人：您好，您反映有关建议东莞推进关于非住宅商品房去库存的问题，现回复如下：一、增值税上，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（八）项第11点规定，其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即仅对增值部分征税。二、按照目前的政策规定，在二手房交易征管方面，对于纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证的，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税；纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证的，按纳税人转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。根据《关于调整东莞市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告》（国家税务总局东莞市税务局公告2021年第1号）相关规定，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率已于2021年11月1日下调为1.5%，进一步降低二手房交易税费成本。三、土地增值税因情况不同而可采用四级超率累进税率或者核定征收方式征收。对于转让旧房及建筑物:1.纳税人能提供重置评估报告（即扣除项成本评估报告），经税务部门采信的，按照据实方式计算应缴纳的土地增值税。2.纳税人不能提供重置评估报告，但能提供购房发票的，经税务部门确认，除可扣除发票所载金额外，还可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除（满12个月计一年，超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年），其购买时所缴纳的契税也可以扣除，计算征收方式按照据实方式征收。3.纳税人既不能提供重置评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收，且核定征收率不低于5%。自2021年11月1日起，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。感谢您对我们工作的理解与支持！国家税务总局东莞市税务局 2023年7月14日

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