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集体土地上开发的商品房过户问题
林生3288
来自：未知 发布日期2023-08-13 17:45:59
状态：
已回复
编号：416980
尊敬的领导：
本人因孩子购婚房缺少资金，准备卖掉2010年购入的东莞虎门镇沙太路第二住宅区商品房。因无法过户由工单号0823080615463737701咨询得知：
《根据广东省自然资源厅关于历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规定【2018】5号）“三、统筹兼顾，分类处理。3、集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记”的规格”，该房在上级部门有相关政策出台前，暂缓办理不动产登记业务。
对此处理结果，我有几点不成熟的意见，请指正。
推迟几天或几个月办理，可称为“暂缓”。不能办理过户手续近8年之久，且目前政策不允许办，这不是“暂缓”，是停办。
该房产为有证房产。我以为，证书封面上方的国徽代表国家，下方“广东省房地产权证”代表的是广东省人民政府。该证扉页下方的监制单位是“广东省建设”，登记机构处盖有大红色的“东莞市房产管理局”印章。东莞市房地产管理局停办该房产交易的行为，有损包括自身在内的国家权力机关的权威。
在集体土地上开发的商品房的土地性质是否还是集体的？我以为，集体性质的土地作商品房开发后，它的性质就不再是集体土地了。如果它的性质是集体土地，根据集体土地上的房产只能在村民集体内部交易的政策规定，那它就不可以作为商品房公开发售和交易。开发的行为，就是对土地性质进行开发，在事实上变更了土地性质，让它从集体土地变为非集体土地，从而，使得该土地上所建的房屋成为可以在社会上公开出售和买卖的商品房。依此逻辑，如果开发行为得到各级政府机关支持和背书，那么，就不宜再认定它的土地性质是集体的。否则，自相矛盾。该类房屋自建成距今已经近三十年了，在这次停办之前，从民间到官方，无论是在认知还是在过户实践上，都没有将该类房产的土地性质认为是不可公开交易的集体土地，这是需要尊重的事实。
如此认定，有法可依。根据房地产权证第一页上方所印文字，“根据《中华人民共和国物权法》，房地产权证书是权利人享有房屋所有权及其所占用土地使用权的证明”，可知，权利人享有该房屋所占用的土地使用权。由于权利人为非集体的个人，所以，将该房屋占有的土地的使用性质认为是集体土地的决定，漠视了房地产权证为权利人给出的这一“证明”，侵害了权利人的权利，违反了这一法条规定。
从经济上看，停办了该类房屋交易，除损害了权利人的利益、造成国家本该应收尽收的交易税费的流失之外，似乎没有受益者。恳请各位领导从实际出发，本着合情、合理、合法的精神，尽职尽责，恢复交易过户。
尊敬的市民，您好！关于您的诉求已收悉，现回复如下：在统一不动产登记之前，由于房地分设管理，导致项目建设的土地、规划、报建、登记等环节衔接不够。实施不动产统一登记后，是以土地登记为基础，登记的程序、主体、对象、内容及所需的申请材料发生变化，导致部分楼盘存在历史遗留问题。
经调查,虎门镇沙太路第二住宅区土地权属性质为集体土地。根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5 号）“三、统筹兼顾、分类处理。 3.集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记”的规定。我中心会将您的情况再向市不动产登记中心反馈，如收到上级部门出台相关政策，会及时联系您。请保持与我中心联系，联系电话：88729036，联系人：黄小姐，感谢您对不动产登记工作的理解与支持！
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