关于东城阳光小区先分区后旧改的申诉-阳光热线问政平台

我们是阳光小区阳光澳园片区广大业主代表。近日，贵局就阳光澳园业主提出的小区分区诉求进行了书面回复，明确建议业主可通过行政诉讼、行政复议、业主大会表决等合法途径，积极推动分区问题解决。对此，广大澳园业主表示感谢。贵局的回复，让广大业主看到了依法解决历史遗留问题的希望。目前，阳光澳园业主正在积极研究和准备相关工作，将通过法律法规赋予业主的合法渠道，推动阳光澳园与阳光假日实现合理分区，维护澳园业主的合法权益。然而，在分区问题尚未解决之前，阳光小区业委会却突然推进旧改工作，引发了广大澳园业主的强烈关注和疑问。大量澳园业主在业主群中表达了明确意见：小区规划、物业管理区域、公共设施权属、公共收益分配等基础问题尚未理顺，贸然启动涉及数千万元资金的旧改项目，不仅无法从根本上解决小区长期存在的矛盾，反而可能进一步固化现有不合理格局，给未来分区管理带来新的困难。事实上，阳光小区长期存在阳光假日与阳光澳园两个区域在规划布局、公共设施使用、公共收益分配等方面的现实差异。澳园业主一直希望通过合法、理性的方式，实现两个区域相对独立、科学合理的管理模式。分区不是制造矛盾，而是解决多年积累问题的重要途径；分区不是损害任何一方利益，而是在尊重历史形成事实的基础上，此前，阳光小区业委会曾就公共收益红线图分账方案形成相关决议。该方案经过业委会会议讨论并通过，广大澳园业主也认为，这是推动公平管理、明确各区域权益的重要一步。然而，近期业委会主任却以个人态度变化为由，否定此前已经形成的会议意见，引发广大业主质疑。

尊敬的市民，您好！您反映的问题已收悉，现回复如下：一、针对该小区老旧小区改造问题，东城住建局工作人员已电话与您沟通解释。按照东莞市老旧小区改造相关政策要求，老旧小区改造项目实施方案须依法组织小区业主开展表决，改造工作将严格依据业主表决结果推进实施。二、经查，东泰花园7/8号街区（项目推广名：阳光假日）由东莞东泰花园建造有限公司于2001年开发建设，于2002年竣工交付业主使用。中信阳光澳园由东莞东泰花园建造有限公司和东城房地产开发公司于2004年开发建设，于2005年竣工交付业主使用。根据《广东省物业管理条例》第七条“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”和第七十条“本条例所称共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备”的规定，经东莞市住房和城乡建设局向东莞市自然资源局咨询，回复东城阳光澳园和阳光假日小区均有各自的总平面图规划图，两个区域的共用部位和共用设施设备能否分割、独立使用应该是从实物使用方面进行区分，暂无法从登记信息中进行明确区分。经核查阳光澳园、阳光假日共同设施设备、物业管理用房的实际配置与使用情况：（一）开发建设延续至今的现状：一是消防监控中控室：阳光澳园开发建设时未设独立消防监控中控室，并入阳光假日21栋2单元负一层消防监控中控室，一直沿用至今为全小区共用，设置在阳光假日21栋2单元负一层；二是物业服务用房：阳光澳园和阳光假日的规划总平面图均没有配置物业服务用房，开发商配置位于澳园13栋架空层为全小区共用物业服务用房。三是排水管道：阳光澳园排水管道穿越假日区域向四环路外排，阳光假日排水管道单向排向泰和街外围，无法分割。四是道路与通道：小区主干道、消防通道共用，无物理分割。五是公益性文体设施：小区篮球场、网球场共用，分别位于阳光澳园1栋旁、18栋旁，在阳光澳园区域内。（二）后期变更的情况：阳光假日由东泰花园五、六街区水泵房供水；阳光澳园开发建设时，建立小区水泵房，后续将阳光假日的供水并入阳光澳园17栋3单元负一层水泵房，一直沿用至今。经了解，市水务公司于2025年12月开展东莞市居民住宅小区二次供水设施改造，已将阳光小区（阳光假日、阳光澳园）整体纳入东莞市居民住宅小区二次供水设施改造项目。