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汇海大厦负一层商铺不动产分户登记前置材料合规性问询

用用姐来自：东莞市发布日期2026-08-25 22:10:14 状态：已回复编号：602582

处理用时：7天7小时1分

东莞市不动产登记中心：
本人系汇海大厦负一层商铺利害关系人。现有线索：开发商2016年提交规划变更申请，拟分割地下负一层商铺，镇规划所仅“同意上报”，无原东莞市城乡规划局正式规划变更许可批复，仅在住建局办理施工图备案；地块原始规划条件对地下空间用途存在管控限制。现就不动产分户登记相关事宜咨询，请逐条书面答复，答复将作为维权及行政查处举证材料：
1、办理地下负一层商铺不动产分户测绘、分户产权登记，法定是否需要提交有效的规划变更许可批复作为前置材料？
2、开发商仅持有住建局施工图变更备案凭证，缺少自然资源局出具的规划变更许可批复，是否满足商铺分户分割登记的规划要件？
3、分户登记所依据的分割图纸，若图纸与原规划许可图纸不一致、又无合法有效的规划变更批复，贵中心办理分户登记时，是否应当核验规划审批文件的合法性？
4、汇海大厦地下负一层原始规划并未明确许可作为经营性独立商铺分割出售，在规划变更手续缺失的情况下，为何能够办理分户不动产登记？
5、不动产登记审核环节，对于地下空间用途、商铺分割布局发生改动的情形，贵中心是否核验规划条件、规划许可及变更审批全套档案？

问政部门：不动产中心

官方回复

尊敬的市民，您好！您反映的问题已收悉。现回复如下：
一、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。关于问题1：汇海大厦办理商品房首次登记时按规定提供《建设工程规划许可证》，无需提供规划变更许可批复材料；问题2：办理首次登记时商铺的分户情况以权籍调查表以及《商品房现售备案证书》作为审查依据，施工图和规划变更批复不是审查要件；问题3：汇海大厦办理首次登记时并未发现与规划报建不一致的情形，《建设工程规划许可证》即工程符合规划的合法材料；问题4：汇海大厦按《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定提供办理首次登记材料，资料齐全，符合登记要求，登记部门依法办理相关登记；问题5：首次登记业务以《建设工程规划许可证》作为建设工程符合规划的审核依据，以地籍调查数据作为业务数据基础，已通过规划条件核实的项目无需核验规划变更档案。
二、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请人办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（增量房转移登记），应根据不同情况提交下列材料：“（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。”符合转移登记材料的，不动产登记部门将依法为其办理相关登记。
感谢您的理解与支持！

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点评：本次答复说明不动产登记为形式审查，以规划核实材料作为合规依据。但自然资源局材料显示：规划核实时使用的是2016年分割变更图纸，该图纸与原始《建设工程规划许可证》附图不一致，存在矛盾。恳请答复：在缺少规

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用用姐09-03

本次答复说明不动产登记为形式审查，以规划核实材料作为合规依据。但自然资源局材料显示：规划核实时使用的是2016年分割变更图纸，该图纸与原始《建设工程规划许可证》附图不一致，存在矛盾。恳请答复：在缺少规划变更正式批复、未换发新工规证的前提下，该规划核实结论是否仍具备合法性。

来自：东莞市

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