在上一编号中，城管讲：市民反映的广告牌不属于维多利花园小区区域内，属于维多利商场，由房地产开发商建设后租售。经城管分局核查，该处广告牌设置未到城管分局进行备案，广告位使用权为物业所有。 当前的广告牌，一直是紧贴着小区平台外墙而建的，广告牌将平台小区的外墙都给遮挡了。 一、法律明确外墙权属归全体业主共有，建筑物共有部分的法律界定 《民法典》第271条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分（包括外墙）享有共有和共同管理的权利。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第3条进一步明确，建筑物的基础、外墙、屋顶等属于全体业主共有。 商住一体楼的特别说明，即使商铺位于低层，其外墙仍属于建筑整体共有部分，非商铺业主专有；实践中，法院判决（如深圳南山法院案例）明确商铺外墙使用权归全体业主。 二、外墙广告牌的设置需业主共同决定，否则构成侵权，程序合法性要求 依据《民法典》第278条，利用共有部分从事经营性活动（如设置广告牌），须经参与表决专有部分面积 四分之三以上且人数四分之三以上 的业主同意。 物业或商户未经授权擅自设置广告牌，侵犯业主共同管理权。 “遮挡外墙”的侵权事实，广告牌紧贴外墙建造并遮挡公共区域，直接影响采光、通风，可能引发积水、蚊虫滋生违反《民法典》第288条相邻关系原则。 若广告内容与商铺经营无关（如第三方商业广告），更超出合理使用范围，构成侵权。 三、广告收益必须归全体业主分配，收益权属的法律依据《物业管理条例》及《民法典》均规定，利用共有部分产生的收益（如广告费）归全体业主所有。 物业最多可留存25%作为管理成本，其余75%需分配给业主或纳入公共维修基金。 “不属小区区域”说辞的驳斥，广告牌依附于建筑外墙，物理上属于小区共有部分，无论其是否超出建筑红线。